Vente d'un bien : quelles obligations électriques ?
Depuis l'Arrêté Royal du 25 juin 2008, le vendeur d'un bien résidentiel en Belgique doit présenter au notaire un PV de contrôle RGIE de l'installation électrique. Cette obligation s'applique à toute vente d'habitation, peu importe la région (Wallonie, Flandre, Bruxelles).
Pour quels biens cette obligation s'applique-t-elle ?
L'obligation concerne :
- Toute habitation (maison, appartement, studio)
- Les kots et logements étudiants meublés
- Les résidences secondaires
Elle ne s'applique pas à :
- La vente d'un bien commercial sans habitation
- La vente d'un terrain nu
- La donation entre vifs (mais c'est recommandé quand même)
Quel PV est exigé ?
Selon l'âge de l'installation :
| Âge installation | PV exigé |
|---|---|
| Installation construite avant 1981 (avant le RGIE) | Contrôle obligatoire pour mise en conformité |
| Installation 1981-2020 jamais contrôlée | Contrôle obligatoire |
| PV existant de moins de 25 ans (résidentiel) | Le PV existant suffit |
| PV existant de plus de 25 ans | Nouveau contrôle obligatoire |
| Installation neuve récente avec PV de mise en service | Le PV de mise en service suffit (jusqu'à 25 ans) |
Si le PV est positif
Le PV est annexé à l'acte authentique. La vente se fait normalement. Aucune obligation supplémentaire pour l'acheteur, jusqu'au prochain contrôle périodique (25 ans après la date du PV pour le résidentiel).
Si le PV est négatif
C'est très fréquent, surtout pour les biens anciens (plus de 50 % des biens vendus en Belgique ont un PV négatif). Les conséquences :
- Le PV est annexé à l'acte avec mention explicite des non-conformités.
- L'acheteur dispose de 18 mois à compter de l'acte pour faire mettre l'installation en conformité.
- Une fois les travaux faits, l'acheteur doit faire faire une visite de levée par un organisme BELAC (peu importe lequel).
- Le PV de levée doit être envoyé au SPF Économie (formulaire en ligne sur economie.fgov.be).
Conséquences pour le prix de vente
Un PV négatif est un levier de négociation pour l'acheteur. Il peut demander une réduction du prix correspondant au coût estimé des travaux. Pour anticiper :
- Le vendeur peut faire réaliser le contrôle avant la mise en vente et corriger lui-même les défauts pour vendre avec un PV positif.
- Ou afficher un prix « net vendeur » avec mention « PV électrique non conforme à charge de l'acquéreur ».
- Ou prévoir une clause de partage des coûts dans le compromis.
Cas particuliers
Vente en l'état
Une vente « en l'état » ne dispense pas de l'obligation de PV. Elle clarifie simplement que l'acheteur accepte l'état du bien tel qu'il est, en pleine connaissance du PV.
Succession ou divorce
Pour une cession dans le cadre d'une succession ou d'un divorce, le PV est généralement aussi requis (même si le bien reste « dans la famille »). Vérifiez avec le notaire.
Vente d'un immeuble entier
Un PV par logement est requis. Pour un immeuble de 6 appartements, comptez 6 PV (souvent négocié à tarif groupé avec l'organisme).
Bien sans installation électrique fonctionnelle
Pour une ruine ou un bien à reconstruire entièrement, un PV avec mention « installation hors service » suffit. L'acheteur devra refaire l'installation et passer par un contrôle de mise en service avant ouverture de compteur.
Le cas du PEB (à ne pas confondre)
Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) est une obligation différente, régionale, qui porte sur l'efficacité énergétique du bâtiment (isolation, vitrages, chaudière). Il est indépendant du PV électrique RGIE et ne le remplace pas. Vous devez fournir les deux pour une vente.